Unsere Geschäftsidee

 
Immobilienkäufer und -Besitzer stehen wiederkehrend vor Ausbau-, Renovierungs- und Modernisierungsbedarf. Der Zeit-, Geld- und Nervenaufwand sowohl bei Vorbereitung als auch Durchführung sind dabei nicht akzeptabel.
Auf Grundlage von digitaler Prozessoptimierung aus dem Shoppingcenter-Bereich hat makasa Ausbau-Styling-Pakete zur Bedarfsermittlung in puncto Bauen und Design entwickelt, die Kunden erstmals alle wichtigen Fragen direkt beantworten: was möglich ist (Konzept), wie es später aussieht (Vorab-Visualisierung), was es kostet (Kostenschätzung) und wann es fertig ist (Bauzeitkalkulation).
Im zweiten Teil des Geschäftsmodells übernimmt makasa die komplette Umsetzung inklusive Handwerksleistungen, Materialbeschaffung, Baukoordination und Kundenservice aus einer Hand.
Kern der Idee ist es, durch Zentralisierung und Bündelung aller Prozesse im Ausbaugeschäft über eine zentrale Plattform effizientere Arbeitsteilung, Automatisierung und qualitativen Service möglich zu machen. Ziel ist eine einfache, schnelle, kundenorientierte Komplettlösung. Dafür werden die Ausbau- und Renovierungsprozesse aller Beteiligten angeschaut, in einzelne Schritte zerlegt und so weit wie möglich digitalisiert. Außerdem werden die besten Ansätze auf dem Markt herausgenommen, optimiert und digital wieder miteinander verknüpft, z.B.:

  • Curated Shopping (betreutes Einkaufen/ Onlineshopping kombiniert mit persönlicher Beratung vor Ort)
  • Produkt-Konfiguratoren (kundenindividuelle Massenproduktion) oder
  • Marktplätze (Zusammenführung von Angebot & Nachfrage inkl. ganzheitlicher Abwicklung)

 

A. Dringender Handlungsbedarf


 
Renovieren kostet viel Zeit, Geld und Nerven. Trotz der Digitalisierung und E-Kommerzialisierung immer weiterer Branchen ist die Ausbaubranche offline. Komplettanbieter und Kundenservice, insbesondere für den Privatkundenbereich bzw. für Ausbau & Renovierung von privatem Wohnraum sind Fremdworte.
 
Akteure, insbesondere Handwerker, sind wenig vernetzt, nur lokal tätig, Prozesse sind kaum standardisiert, häufig langwierig und unnötig teuer. Immobilienbesitzern fehlt häufig das nötige Knowhow, welche Leistungen benötigt werden, was wie in welcher Zeit und zu welchem Preis zu machen ist, was es kosten darf und wer es machen soll. Hinzu kommt die zeitraubende Suche und Auswahl der passenden Gestaltungsideen, von schönen und nachhaltigen Materialien, Handwerkern und während der Umsetzung die Koordination und Leitung der Bauarbeiten.
 

i. Ausbau- & Selbstverwirklichungsbedarf

In Deutschland fehlen circa 1,2 Millionen Wohneinheiten. In 2016 sind 21,6% mehr Baugenehmigungen für Wohnungen erteilt worden als im Vorjahr (375.400 Wohneinheiten). Der daraus resultierende jährlich steigende Ausbaubedarf ergibt sich ursächlich aus Binnenwanderung (insbesondere Zuzug aus ländlichem Raum in städtische Gebiete), Zuwanderung, demographischen Wandel (veränderter Wohnraumbedarf der älter werdenden Bevölkerung) und studentischem Wohnbedarf in attraktiven Hochschulstädten.
Gebaut wird häufig mit oder durch Bauträger-Gesellschaften, u.a. auch Fertighausanbieter. Ausbaubedarf, insbesondere gemeint sind Bodenarbeiten, Fliesen, Wandarbeiten, Türen, Fenster, Sanitär, Heizung, Elektro etc. entsteht in jedem Fall, entweder durch den Käufer der Immobilie (häufig bei Fertighausanbietern, die nur bis zum veredelten Rohbau fertigstellen) oder aber beim Bauträger selbst. Der Bedarf für qualitativ gute, renditeorientierte Innenausbauleistung ist hier vorhanden.
Sofern der Bauträger Eigentumswohnungen baut, kommt hinzu, dass Käufer den angebotenen Ausbau-Standard gemäß Baubeschreibung aufgrund des Wunsches nach Selbstverwirklichung (Mega-Trend) häufig ablehnen bzw. Individualisierungen vornehmen möchten („Wer will schon Standard?“). Daraus ergeben sich massive Aufwände sowohl beim Bauträger – intern (Beratung und Kommunikation Kunde) wie extern (Preisermittlung, Leistungsveränderung Material/ Handwerk in der Koordination mit den ausführenden Unternehmen) – als auch beim Kunden. Hier ist eindeutiger Bedarf an einer für beide Seiten – Bauträger und Käufer – vorteilhaften Regelung des Sonderwunschmanagements vorhanden.
Der Wunsch nach Selbstverwirklichung ist eng verknüpft mit Emotionen, die beim Bauen schnell hochkochen können. Insbesondere, wenn die eigenen Wohnbedürfnisse nicht feststehen und eigentlich gar nicht klar ist, wie es eigentlich später werden soll, führt dies mit Sicherheit zu Frust. Ein professioneller Partner, der gleichzeitig viele Prozesse durch Digitalisierung und Automatisierung „entschärft“, fehlt bislang.

 

ii. Renovierungs-, Werterhaltungs- & Wertsteigerungs- bzw. Renditesteigerungsbedarf

In Deutschland gibt es 18,7 Millionen Wohngebäude bzw. 41,4 Millionen Wohneinheiten.
Der Lebenszyklus einer Wohnimmobilie beträgt je nach Bausubstanz und Umgang durch die Bewohner maximal 50 Jahre, bevor eine wirtschaftliche Nutzung nicht mehr rentabel ist. Die Länge der Nutzbarkeit oder auch ein Weiterbestand über diese Zeit hinaus setzt regelmäßige Instandhaltung bzw. Renovierung in die Grundsubstanz voraus.
Wesentlich schneller ist die Innenraumgestaltung bzw. das Design nicht mehr „modern“ bzw. wird als veraltet empfunden. Besonders beanspruchte Teile weisen wesentlich früher Renovierungsbedarf auf: gemäß BGB müssen beispielsweise in Mietwohnungen in der Regel Schönheitsreparaturen (Tapezieren, Anstrich von Wänden, Decken, Türen, Fenstern, Aufarbeiten Boden etc.) alle fünf Jahre in Küchen, Bädern, Duschen, alle acht Jahre in Wohn-/ Schlafräumen, Fluren und Toiletten und in der Regel alle zehn Jahre in anderen Nebenräumen. Heizungsanlagen müssen nach spätestens 20-30 Jahren getauscht werden, Rohrleistungen müssen in gleichem Turnus überprüft und ggfs. getauscht werden. Sanitärobjekte und Badgestaltungen sind nach ähnlichem Turnus allerspätestens veraltet und zum Austausch fällig.
Eigentümern wird empfohlen, circa 1% des Immobilienwertes jährlich für die Instandsetzung anzusetzen, um den Werterhaltungsbedarf zu decken.
In einer vermieteten Immobilie kann bei Mieterwechsel dieser Renovierungsbedarf entsprechend häufiger schneller auftreten.
Mindestens 50% aller Wohngebäude in Deutschland (insgesamt 21% gebaut vor 1919, 43% zwischen 1949-1979) sind gefährlich veraltet (siehe Lebenszyklus), durch die Besitzer nicht ordnungsgemäß instandgehalten worden und weisen einen zum Teil massiven Renovierungsstau auf. Insbesondere von Nachkriegshäuser-Besitzern ist lange vom „Betongold“ ausgegangen worden – ohne angemessene, werterhaltende oder wertsteigernde Maßnahmen vorzunehmen, was insgesamt zusätzlich erheblichen Bedarf zur ohnehin vorhandenen Renovierungserfordernis bei der Modernisierung solcher Objekte bedeutet. Zahlreiche dieser Oldtimer kommen jetzt an den Markt, da die Erst- oder Zweitbesitzer versterben oder ins Altersheim umziehen.
Durch den Wunsch nach Individualisierung, Selbstverwirklichung oder schlichtweg veränderten Geschmack und Modernisierungssehnsucht besteht insbesondere in den folgenden Situationen Bedarf für „Renovierung leicht gemacht“:

  • Immobilienerwerb zur Eigennutzung
  • Renditeimmobilienerwerb
  • Vorhandene Liquidität (ausreichende Ersparnis, Erbschaft, Gewinn o.ä.)
  • Mieterwechsel im Renditeobjekt
  • Veränderung der Lebensumstände
  • Beseitigung baulicher Schäden bzw. Instandhaltung/ Werterhaltung
  • Erfüllung neuer baurechtlicher Vorgaben
  • Wunsch nach Renditesteigerung Vermietungsobjekt

Bei Vermietungsimmobilien kommt hinzu, dass Ihre Eigentümer einen Bedarf an der größtmöglichen, nachhaltigen Erwirtschaftung von Rendite (hohe Mieten, nachhaltige Instandhaltung = geringe Kosten) haben, was durch wertsteigernde Maßnahmen erreicht werden kann – ein Bedarf, den auch Eigennutzer haben können, z.B. in Hinsicht auf den Wiederverkaufswert.

 

iii. Prozessoptimierungs- und Servicebedarf:

Insbesondere Privatbesitzer oder Privatpersonen mit Renditeimmobilienbesitz stehen – beim Kauf erstmalig oder auch regelmäßig wiederkehrend – vor den Problemen ineffizienter Prozesse und mangelndem Service, denn

  • sie wissen oft nicht, was genau baulich gemacht werden muss (fehlendes Knowhow)
  • wie es später aussehen wird (schwieriges Vorstellungsvermögen)
  • was an finanziellen Mitteln aufgebracht werden muss bzw. was eine konkrete Renovierungsmaßnahme kostet (fehlende Preistransparenz)
  • wen sie eigentlich ansprechen können (kein Komplettanbieter für alles vorhanden, keine Lösung online)
  • wann zeitlich ein Umbau fertig sein kann (zur Weiternutzung/Weitervermietung)

Auf diese brennenden, durchaus entscheidenden Fragen bekommt ein Kunde bisher erst sehr spät bzw. gar keine Antwort. Dies liegt an den komplizierten, wenig kundenbedürfnisorientierten Prozessen, an die sich die bisherigen Ansprechpartner für diese Fragen halten: Architekten und Ingenieure.
Hinzu kommt, dass jeder der es mal gemacht hat weiß, dass die Umsetzung der Renovierung zumeist viel Zeit, Geld und Nerven kostet, sowohl im Vorfeld (Suche nach dem gewünschten Design, Suche nach den schönsten Materialien, Angebotseinholung und Handwerkerauswahl) als auch während der Durchführung, denn Bauen bedeutet häufig Dreck, Lärm und das Treffen vieler Entscheidungen. Servicebedarf, der die unerlässlichen Ausbau- und Renovierungsmaßnahmen ergänzt, ist in vielfältiger Hinsicht vorhanden.
Verschlimmert wird die Situation dadurch, dass in Deutschland zu wenig Handwerker für zu viel Bau- und Renovierungsbedarf existieren. Bei circa ¼ aller Handwerks-Unternehmen steht außerdem in den nächsten Jahren ein Inhaberwechsel oder die Unternehmensaufgabe an, was die Situation und gleichzeitig den Bedarf an digitalisierten, prozessoptimierten Lösungen verschärft.
Im Gegensatz zu anderen Bereichen der PropTech-Branche, in denen der Leidensdruck und damit die Zahlungsbereitschaft für digitale Leistungen fehle, ist der Baubereich stets ein Faktor (zu) hoher Aufwände. Der Bedarf an Kosten optimierten Lösungen sowohl für Privatbesitzer (hohe Finanzierungsauflagen), Vermietungsimmobilienbesitzer als auch für Bauträgerunternehmen (jeweils Renditeerwirtschaftungsdruck) ist hoch. Durch Einführung von Prozessoptimierung und Service kann hier der (regelmäßig wiederkehrende) Schmerz gelindert werden.

 

 

B. Dienstleistung/ Produkte

 
Makasa bietet in einem zweiteiligen Geschäftsmodell Lösungen für den kompletten Bedarf rund um Innenausbau und Renovierung von gehobenem Wohnraum:

 

i. Curated Shopping

Mit Curated Shopping (betreutes Einkaufen) für den Innenausbau von Wohnraum erhalten Immobilienbesitzer anhand von Styling- & Ausbaupaketen einen einfachen, einzigartigen Komplettservice, der wie beim Vertriebsmodell für Textilien (Zalon, Outfittery etc.) bequemen, digitalen Online-Service mit fachkompetenter Betreuung vor Ort verbindet.
Für alle Immobilienbesitzer ohne ausreichend Zeit, Knowhow, Lust oder Erfahrung zum Selbermachen schlägt makasa die Brücke zwischen bequemem, bisher nicht existierendem Online-Shopping für den Innenausbau und den Vorzügen des persönlichen Services, ähnlich wie Roomhero mit Curated Shopping für Möbel und Einrichtungsgegenstände. So wird dem Kunden neben der Ersparnis von Zeit echter Mehrwert durch die individuelle Beratung geboten. Makasa hat durch dieses Konzept die Möglichkeit der langfristigen Kundebindung, da beim wiederkehrenden Renovierungsbedarf immer zielsicherer der Geschmack des Kunden getroffen und so die Kaufbereitschaft erhöht wird. Außerdem können durch die Auswahl unterschiedlichster Designlösungen und Ausbau-Pakete im zweiten Teil des Geschäftsmodells Zusatzkäufe generiert werden. Die Geschäftsidee für den zweiten Teil liegt darin, dass Prozesse aus dem Shoppingcenterbereich (Ausbauberatung und -Koordination Shopmieter) sowie aus dem Ladenbau (schnellere, termingerechte Abwicklung durch mehrere Gewerke auf einer Fläche, Festpreise etc.) auf den Privatkundenbereich bzw. auf Renovierungs- und Ausbauprozesse von privatem Wohnraum übertragen und gleichzeitig durch Standardisierung und Aufteilung in Paketlösungen digitalisiert werden.
Dabei werden über einen Design-Konfigurator Leistungspakete in einen Warenkorb gepackt, woraus sich Bauleistungs- und Materialeinkaufslisten generieren. Über ein geschlossenes Marktplatzsystem haben Handwerker und Lieferanten Zugang zu Aufträgen ohne eigenen Akquiseaufwand, während makasa von den vereinbarten Festpreisen und festen Lieferbedingungen ohne eigene Lagerhaltung profitiert.

 

ii. Wohnwelten

Herzstück von makasa sind die mit dem innovativen Architekturbüro RKW gemeinsam aufwendig entwickelten 5 Wohnwelten Classic, Country, Exotic, Modern und Vintage, die als Grundlage für die Designkonfiguration entwickelt sind.
Sie bilden einen Rahmen, anhand dessen Boden-, Wand- und Deckengestaltung im Basispaket in Ihrer Optik und Ausführungsqualität ausgewählt werden können. Anschließend können Türen, Fensterrahmen und Beschläge sowie Accessoires wie Schalter, Steckdosen oder Farbigkeiten von Heizkörpern bestimmt werden.
Die Wohnwelten sorgen dabei für Stilsicherheit bei gleichzeitig größtmöglicher Individualisierung. Für makasa bedeuten sie außerdem höchste Standardisierung und dadurch effiziente, digitalisierbare Prozessoptimierung. Anhand von je 3 Atmosphären pro Wohnwelt können unterschiedlichste Vorlieben wie auch Trends bedient werden, z.B. Frühlingswelten bei Country, Balinesicher Lifestyle mit Exotic, Lofthouse mit Vintage etc.

 

iii. Konfigurator & Marktplatz-Modell

Zu den Produkten von makasa wird zukünftig auch eine webbasierte Software zählen (Konfigurator für Design-Auswahl & Bedarfsermittlung sowie Marktplatz-Modell für Angebotserstellung, Auftragsdurchführung, Verknüpfung mit Handwerkern & Lieferanten), die neben der Kanalisierung des B2C-Geschäfts auch als White Label Modell für den B2B-Bereich einsetzbar ist, z.B. als Lizenzmodell für Bauträger oder Fertighausanbieter, die Herausforderung der Individualisierung (Sonderwunschmanagement) bis hin zur baulichen Umsetzung abwickeln kann.

 

iv. Komplettservice im Überblick

Makasa bietet in einem zweiteiligen Geschäftsmodell umfassende Lösungen für die vorhandenen Bedürfnisse:

  1. Ausbau-Styling-Pakete
  2. Ausbau- & Renovierungspakete

Im ersten Teil des Geschäftsmodells wird ein Ausbau-Styling-Paket vom Kunden ausgewählt, passend zur Größe seiner Immobilie bzw. seinen Ausbaubedürfnissen.
Nach dem Motto „Gute Vorbereitung ist die halbe Miete“ wird hier alles ermittelt, was für eine Entscheidung zum Umbau und dann die tatsächliche Umsetzung benötigt wird.
Anhand einer Bestands- und Bedarfsanalyse zu den baulichen Anforderungen des Objekts, den (veränderten) Nutzungsanforderungen sowie den gestalterischen Wünschen der Kunden wird ein Ausbau-Styling-Konzept aufgesetzt.
Dadurch wird zum einen Handwerks-übergreifend der tatsächliche Ausbau- bzw. Renovierungsbedarf anhand von Paketen ermittelt, zum anderen werden gezielt Wert bzw. Rendite erhaltende und steigernde Ideen und Maßnahmen ausgeführt.

Das Ausbau-Styling-Konzept enthält für den Kunden folgende Inhalte:

  • Vorab-Visualisierungen
  • Konzept (Ausbau-Beschreibung je Raum zu Boden, Sockelleisten, Wänden, Highlight-Wänden, Decken, Deckenhighlights, Fenstern, Türen, Beschlägen, Elektro, Schaltern, Beleuchtung, Verschattung, Grundrissoptimierung etc.)
  • Kostenschätzung
  • Bauzeitschätzung

Wenn die gewünschte Optik klar ist, erfolgt anschließend die konkrete Materialauswahl, wobei der Kunde gleichzeitig Kostenstellschrauben anhand der Auswahl von Qualitäten drehen kann (z.B. Designbelag oder Parkett, Rauhfaser, Vliestapete oder Putz etc).
Kunden haben so einen Ansprechpartner für alle Fragen und sparen gleichzeitig mühselige Besuche in Tapeten- oder Bodenausstellung, Handwerkersuche, ewiges Warten auf Angebote etc.
Insbesondere in Zeiten, in denen schnelle Entscheidungen getroffen werden müssen, beispielsweise bei einem geplanten Kauf und notwendigen Finanzierungsrahmenanfrage, wird so erstmals wertvolle Zeit gewonnen.
Im zweiten Teil des Geschäftsmodells kann der Kunde die im Ausbau-Styling-Konzept definierten Ausbau- und Renovierungspakete aus einer Hand beauftragen – bequem inklusive Handwerksleistung, Material und Baukoordination.